Obligation PEB D sous 5 ans : ce que doit savoir tout nouveau propriétaire wallon

Le gouvernement wallon a annoncé qu'à partir de 2028, acheter une maison en Wallonie avec un mauvais certificat PEB (Performance Energétique des Bâtiments) ne sera plus anodin : l'acquéreur disposera de cinq ans pour porter le logement au niveau PEB D. Connaître cette règle avant de signer un compromis, c'est éviter de mauvaises surprises.

La Wallonie a fait de la performance énergétique des logements un enjeu législatif. Le gouvernement wallon a annoncé en décembre 2025 son intention d'inscrire cette obligation de rénovation dans le droit régional, avec une entrée en vigueur prévue pour les achats à partir de 2028. Elle vise à accélérer la rénovation du parc immobilier wallon, l'un des plus énergivores d'Europe du Nord-Ouest. Les textes d'exécution sont en cours d'élaboration et devront être formellement adoptés avant que l'obligation ne soit contraignante.

1. Qui sera concerné et à partir de quand ?

Selon l'orientation annoncée, la règle s'appliquera à tout acquéreur d'un logement résidentiel situé en Région wallonne dont le certificat PEB mentionne une classe énergétique E, F ou G à la date de l'acte authentique. Les logements classés A, B, C ou D seront exemptés. Les donations, successions et transferts entre époux relèveront de modalités spécifiques que votre notaire vérifiera au cas par cas.

• Logements concernés : toute habitation résidentielle wallonne avec un PEB E, F ou G au moment de la vente.
• Point de départ du délai : la date de l'acte authentique de vente, pas celle du compromis ni celle de l'entrée dans les lieux.
• Objectif à atteindre : un certificat PEB D au minimum, établi par un auditeur agréé après travaux.
• Délai légal prévu : cinq ans à compter de l'acte, pour les achats réalisés à partir de 2028. Des sanctions administratives sont envisagées en cas de non-respect.

2. Ce que représente concrètement le niveau D

Le niveau D correspond à une consommation spécifique en énergie primaire comprise entre 255 et 340 kWh/m² par an selon le référentiel PEB wallon. Pour une maison des années 1970 non isolée, classée F ou G, cela représente une réduction substantielle des déperditions. Dans la pratique, les travaux incontournables tournent autour de l'isolation de la toiture, du remplacement des châssis (fenêtres et portes extérieures) les plus défaillants et parfois d'une intervention sur le système de chauffage.

3. Planifier les travaux dans les cinq ans

Cinq ans, c'est à la fois court et suffisant si vous planifiez dès l'achat. La première démarche consiste à faire réaliser un audit logement par un auditeur agréé Wallonie : ce document chiffre les déperditions, hiérarchise les travaux et sert de base aux demandes de primes. Il faut ensuite boucler les postes prioritaires, généralement la toiture en premier, puis les murs et les châssis, avant de vérifier si le système de chauffage existant est compatible avec la nouvelle enveloppe plus performante.

• Année 1 : audit logement, demande de primes, sélection des entrepreneurs et démarrage de l'isolation de la toiture.
• Années 2-3 : isolation des murs (par l'extérieur, l'intérieur ou injection selon la configuration), remplacement des châssis les plus défaillants.
• Années 3-4 : ventilation obligatoire, ajustement du chauffage ou transition vers une pompe à chaleur si nécessaire.
• Année 5 : nouveau certificat PEB établi par un certificateur agréé pour attester l'atteinte du niveau D.

4. Financement : primes, prêts et cumuls

L'obligation annoncée s'accompagne d'un dispositif d'aides significatif. Les primes Habitation de la Wallonie couvrent une partie des coûts TVAC (toutes taxes comprises) selon votre catégorie de revenus : R1 et R2 (revenus modestes à moyens) peuvent atteindre jusqu'à 70 % du montant des travaux, R3 et R4 jusqu'à 50 %. Les revenus dépassant le seuil R4 (catégorie R5) ne sont pas éligibles. Ces primes sont accessibles via le portail Mon Espace Wallonie jusqu'au 30 septembre 2026 dans le régime actuellement en vigueur. Le Rénoprêt et le Rénopack (prêts à taux zéro gérés par la SWCS, la Société Wallonne du Crédit Social, et le Fonds du Logement wallon) permettent de financer le reste à charge. Certaines communes du Brabant wallon ajoutent un bonus local.

5. Acheter un bien dégradé : anticiper avant le compromis

L'erreur classique est de signer un compromis sans avoir chiffré le coût de la mise en conformité PEB. Un logement classé G avec une toiture non isolée, des châssis simple vitrage et une chaudière vétuste peut nécessiter un budget de rénovation de l'ordre de 50 000 à 80 000 euros pour atteindre le niveau D. Ce montant doit entrer dans la négociation du prix d'achat. Certains acheteurs mandatent un artisan ou un auditeur pour une prévision de budget avant l'acte, ce qui leur permet d'arriver à la table des négociations avec des chiffres solides.

Chez RetapeTout, nous accompagnons régulièrement des acquéreurs en Brabant wallon qui découvrent leur obligation PEB D après la signature. Notre démarche consiste d'abord à réaliser un état des lieux technique complet du bien, puis à établir un programme de travaux réaliste sur les cinq ans, poste par poste, avec une estimation budgétaire et une simulation des primes auxquelles vous pouvez prétendre. Cela permet de partir avec un plan clair, de ne pas rater les délais de demande de primes et d'échelonner les travaux sans pression de dernière minute.