Indexation des loyers et PEB en Wallonie : ce que les bailleurs doivent savoir

En Wallonie, l'indexation d'un loyer n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit. Entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, elle a en plus été limitée selon le certificat PEB du logement. Ce gel temporaire est terminé, mais il continue de peser sur certains baux. Pour un bailleur, mal l'appliquer peut coûter cher.

Les règles d'indexation sont régionales : un bailleur actif en Wallonie et un autre à Bruxelles ou en Flandre n'ont pas les mêmes droits ni les mêmes obligations. Ce qui ne change pas en Wallonie : le certificat PEB, établi par un certificateur agréé, est obligatoire avant toute mise en location, et ses indicateurs doivent figurer dans l'annonce.

1. D'où vient le lien entre indexation et PEB ?

Par un décret du 19 octobre 2022, la Wallonie a limité temporairement l'indexation des loyers selon le label PEB : un bailleur qui louait un bien très énergivore ne pouvait pas répercuter toute l'indexation sur le locataire. L'idée était de créer une incitation financière à rénover. Cette mesure ne visait que les dates anniversaires comprises entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Aucun texte n'a depuis rétabli de lien permanent entre label PEB et indexation en Wallonie.

2. Ce que prévoyait le gel wallon de 2022-2023

Pendant la période de gel, le décret distinguait les situations selon le label PEB affiché sur le certificat du logement loué.

• PEB A à C : indexation complète selon l'indice santé, sans restriction.
• PEB D ou E : indexation limitée à 75 % pour un label D et à 50 % pour un label E.
• PEB F ou G : aucune indexation possible, de même pour un logement sans certificat PEB.

3. Les conditions actuelles pour indexer en Wallonie

Aujourd'hui, selon le Service public de Wallonie, l'indexation d'un loyer de résidence principale repose sur trois règles.

• Un bail écrit et enregistré : l'enregistrement est obligatoire depuis le 1er septembre 2018 pour les baux de résidence principale.
• Une demande écrite du bailleur : par courrier, e-mail ou SMS, au plus une fois par an, à la date anniversaire du bail.
• Le bon calcul : loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice de départ, avec une rétroactivité limitée aux trois mois qui précèdent la demande.

À noter : à Bruxelles, les règles sont différentes. L'indexation y suppose un bail enregistré et un certificat PEB valide remis au locataire, et pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, un facteur de correction réduit l'indexation des logements classés E, F ou G. La Flandre applique elle aussi ses propres règles. Pour un bien situé dans une autre Région, vérifiez la réglementation qui s'y applique avant d'envoyer votre demande.

4. Ce que le bailleur doit vérifier concrètement

Avant chaque date anniversaire du bail, un bailleur sérieux vérifie trois éléments : si le bail a été touché par le gel de 2022-2023 (le loyer de base et l'indice de départ restent alors ceux de cette période jusqu'à la fin du bail), le montant de l'indexation calculé sur l'indice santé publié chaque mois par le SPF Économie, et la date de sa demande écrite, puisque la rétroactivité est limitée à trois mois. Côté PEB, le certificat, valable dix ans, doit exister avant la mise en location et être communiqué au locataire avant la signature : l'amende administrative atteint 1 000 euros sans certificat valable, et 500 euros s'il n'est pas communiqué ou pas mentionné dans l'annonce.

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Un bailleur qui oublie l'effet du gel sur son bail croit gagner quelques euros par mois. S'il doit les rembourser, frais de procédure en plus, le calcul s'inverse vite.

5. Rénover reste un bon calcul

Pour un bailleur dont le bien est en PEB F ou G, la rénovation n'est plus une condition pour indexer en Wallonie, mais elle reste un bon calcul : charges plus faibles pour le locataire, bien plus attractif, et anticipation des objectifs annoncés par la Wallonie, qui visent la disparition des labels F et G d'ici 2035. Selon les travaux réalisés, un label peut progresser de plusieurs niveaux en une seule opération. L'isolation de la toiture et le remplacement des châssis sont généralement les deux leviers les plus efficaces pour faire bouger le score PEB rapidement.

Côté aides, les Primes Habitation wallonnes ne concernent plus que les demandes complètes, facture finale comprise, introduites au plus tard le 30 septembre 2026 ; les conditions propres à un bien loué sont à vérifier auprès d'un Guichet Énergie Wallonie ou au numéro gratuit 1718. Le régime annoncé à partir du 1er octobre 2026, approuvé en première lecture le 16 juillet 2026 et pas encore en vigueur, prévoit d'ouvrir le Rénoprêt aux propriétaires bailleurs pour les logements E, F et G. Le budget pour passer d'un PEB G à un PEB D ou C dépend fortement de l'état de départ : l'audit logement permet de le chiffrer poste par poste.

Chez RetapeTout, nous pouvons intervenir dans un logement loué autour de Braine-le-Château. Sur la base de l'audit ou du certificat PEB, nous chiffrons les postes qui font progresser le label, isolation par l'intérieur, châssis, régulation du chauffage, et nous planifions les travaux avec le locataire en place ou entre deux baux. Pour un devis, passez par notre formulaire de contact.